Смена управляющей компании в многоквартирном доме: выбор управляющей компании по действующему жилищному кодексу, порядок смены

Время чтения: 6 минут

Жителей многоквартирных домов в РФ обслуживают управляющие компании (УК). За предоставление коммунальных услуг потребители платят деньги.

Взаимодействие жителей и УК имеет ряд особенностей. Нередко у собственников возникают претензии к качеству выполняемых работ.

Если жильцов не устраивает деятельность УК, возможна смена управляющей компании в многоквартирном доме.

Смена Управляющей компании в многоквартирном доме: выбор управляющей компании по действующему Жилищному кодексу, порядок смены

Суть работы управляющих компаний

В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.

Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.

УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.

Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.

Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.

Смена Управляющей компании в многоквартирном доме: выбор управляющей компании по действующему Жилищному кодексу, порядок смены

Подробнее о том, чем должна заниматься управляющая компания ЖКХ.

Почему жильцы меняют УК

Коммунальная организация занимается благоустройством МКД, создает безопасные условия проживания, обеспечивает потребителей водой, электричеством и газом. УК обслуживает инженерные коммуникации, отстаивает права собственников жилья и так далее. Если организация плохо справляется со своими обязанностями, её можно сменить.

В законодательстве не указывается, как часто можно менять управляющую компанию ЖКХ. Главное, чтобы при этом соблюдалась установленная процедура.

Причины смены управляющей компании:

  1. Желание жильцов дома.
  2. Отсутствие лицензии у коммунальной организации.
  3. Ненадлежащее содержание общего имущества: невыполнение ремонта, несвоевременное устранение поломок и так далее.
  4. Перебои с предоставлением услуг: отсутствие горячей воды, проблемы с отоплением, водоснабжением, несвоевременный вывоз мусора.
  5. Отсутствие реакции на заявки и жалобы потребителей.
  6. Сокрытие данных о ее деятельности.
  • Жильцы заинтересованы в комфортных условиях проживания, поэтому они вправе инициировать смену УК.
  • Смена Управляющей компании в многоквартирном доме: выбор управляющей компании по действующему Жилищному кодексу, порядок смены

Критерии выбора новой управляющей компании

Чтобы сотрудничество с новой организацией было успешным, нужно ответственно отнестись к ее выбору. Желательно пользоваться услугами компаний с большим опытом работы, хорошими отзывами.

Определиться с новой УК лучше ещё до собрания жильцов. Тем, кто интересуется, как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома, стоит учесть следующее:

  1. Рабочий опыт фирмы, особенности её взаимоотношений с администрацией.
  2. Организационную состоятельность.
  3. Количество МКД под управлением организации.
  4. Состояние документации.
  5. Материальную базу.
  6. Открытость деятельности фирмы.
  7. Оперативность реагирования на заявления от жильцов, возможность адекватно общаться с клиентами.
  8. Квалификацию рабочих кадров.
  9. Сведения о тарифной политике, систему взаимодействия с поставщиками коммунальных услуг.

Прежде чем сделать выбор новой управляющей компании, необходимо убедиться, что у нее есть лицензия, ведь только сертифицированные УК могут легально вести свою деятельность.

Проверить наличие лицензии можно через государственный реестр. Информация представлена в открытом доступе на официальных сайтах местных органов Жилнадзора.

Во избежание конфликтных ситуаций между жителями и новой УК нужно определить, как должна оформлять долги прежняя управляющая компания.

Предлагаем узнать о том, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля.

Пути смены УК

Сменить управляющую компанию можно разными путями, например:

  1. По окончании срока действия договора со старой УК.
  2. При невыполнении обязанностей коммунальной фирмой. Согласно п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, владельцы квартир в МКД на основании решения общего собрания могут отказаться от сотрудничества с УК, если она не выполняет условия договора. В этом случае нужно сделать объявление о выборе управляющей компании в многоквартирном доме.
  3. На основании решения общего собрания жильцов в период действия договора и без серьезных претензий к деятельности фирмы. В согласии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11, потребители могут в одностороннем порядке разорвать договор с УК, даже если к ее работе нет существенных замечаний.
  4. В случае изменения способа управления МКД. Например, на общем собрании было принято решение создать ТСЖ или ТСН, но товарищество планирует обслуживать дом не самостоятельно, а нанимая УК (п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). При необходимости можно инициировать отбор управляющей организации для управления многоквартирным домом.
  5. Посредством расторжения договора по соглашению сторон.

Еще одно основание смены УК – лишение ее лицензии на право управления МКД (ст. 199 ЖК РФ).

Хотя собственники квартир могут сменить коммунальную организации и без ее согласия, главное преимущество расторжения договора по соглашению сторон – экономия времени.

Смена Управляющей компании в многоквартирном доме: выбор управляющей компании по действующему Жилищному кодексу, порядок смены

Переход из ТСЖ в управляющую компанию

Не многие собственники жилья в МКД знают, как из ТСЖ перейти в управляющую компанию. Некоторые считают, что для этого потребуется согласие всех владельцев квартир. Согласно законодательству, переход в управляющую фирму осуществляется с помощью следующих шагов:

  1. Созывается общее собрание жильцов, должен быть кворум. При этом присутствует председатель товарищества.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/smena-upravlyayushchej-kompanii-v-mkd.html

Как сменить управляющую компанию?

Смена Управляющей компании в многоквартирном доме: выбор управляющей компании по действующему Жилищному кодексу, порядок смены

В 2005 году, с началом реформирования жилищно-коммунального хозяйства страны, привычная всем жильцам многоквартирных домов картина мира дала трещину. Теперь вместо ЖЭКов и ДЭЗов гражданам предлагалось самостоятельно выбрать некую управляющую компанию, либо самим заниматься всеми вопросами, связанными с содержанием многоквартирного дома. Для неискушенных соотечественников такая практика была в новинку. Не вполне осознавая всю серьезность положения, многие выбирали первую попавшуюся управляющую компанию. Никто не знал, как оценить эффективность того, что пока еще не работало по назначению.

Содержание

Со временем проявились плюсы и минусы работы с управляющими организациями. Стало очевидно, что не все управляющие компании одинаково полезны. При равных исходных данных результаты значительно отличались. У одних компаний дома оказались неухоженными, а коммуналка непомерной. У других же – красота, порядок и вменяемые квитанции.

Растерянные собственники домов-неудачников не понимали, в чем же они провинились перед коммунальными богами, но предпринимать какие-либо шаги тоже не решались.

А ну как станет хуже? Привыкшие работать с ЖЭКами перестроечного образца, когда ни на какие ремонты и поддержку не хватало средств, а не трезвый сантехник – единственное, на что можно было рассчитывать, люди обреченно вздыхали и пытались что –то делать своими силами. Или не делать и оставить все, как есть.

Смена Управляющей компании в многоквартирном доме: выбор управляющей компании по действующему Жилищному кодексу, порядок смены

Но какое-то время спустя появилась практика перехода от одной управляющей компании к другой. Собственники поняли, что сменить способ управления многоквартирным домом, равно как и сменить управляющую организацию – реально.

И начался другой этап становления реформы ЖКХ в России. Когда управляющие компании «переманивали» друг у друга дома, обещали всяческих благ собственникам, или наоборот – вступали в сговор, дабы не потерять то, что имеют, договаривались на берегу –мы не берем к себе ваших, а вы наших не троньте.

Спустя время страсти улеглись, и на рынке продажи жилищно-коммунальных услуг установились зачатки отношений, основанных на здоровой конкуренции.

Система, конечно, не идеальна, но сам переход от одной управляющей организации к другой стал возможен, как никогда ранее.

Если вы из тех собственников, кто давно хотел сменить УК, но не знал, как — прочтите эту статью. В ней мы предлагаем пошаговый алгоритм смены.

Повод для смены управляющей компании

Существует ряд причин, по которым вы можете сменить управляющую компанию:

  • Окончен установленный срок действия договора, заключенного между управляющей компанией и жильцами дома. Собственники квартир в многоквартирном доме не обязаны заключать договор с этой же организацией. К моменту окончания действия договора они вполне могут себе подыскать более подходящую компанию.
  • Управляющая компания допускает грубые нарушения основных условий договора. Проще говоря, если УК не исполняет свои обязанности по предоставлению оговоренных услуг, можно расторгнуть договор в одностороннем порядке.
  • Вашу управляющую компанию лишили лицензии в результате систематических нарушений. Вы не обязаны ждать, пока организация уладит все формальности и вернет себе право на этот вид деятельности. В этом случае договор автоматически аннулируется.
  • Вы решили сменить форму управления многоквартирным домом, заменив управляющую компанию товариществом собственников жилья. Секрет в том, что ТСЖ может нанять для содержания дома управляющую организацию. Таким образом, вы можете избавиться от нерадивой управляющей организации, не дожидаясь окончания действия договора.
  • Вы можете расторгнуть договор по соглашению сторон. Чисто гипотетически, вы можете прийти однажды в дирекцию управляющей организации и сказать – а не расторгнуть ли нам с вами договор? И дирекция может сказать – о, ну раз вы настаиваете, мы вынуждены согласиться. Но это ситуация из разряда утопических, чаще всего управляющие компании не отказываются так легко от «своих» домиков. Добровольное согласие значительно ускорит процесс перехода от одной управляющей компании к другой.

Смена Управляющей компании в многоквартирном доме: выбор управляющей компании по действующему Жилищному кодексу, порядок смены

По большому счету, закон не запрещает жильцам многоквартирного дома менять управляющую компанию по своему желанию, даже если та своевременно и в полном объеме исполняет оговоренные обязанности. Именно об этом говорит прецедентное решение, вынесенное Арбитражным судом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11).

Единственное ограничение, которое накладывается законодательно, не звучит, как прямой запрет на расторжение договора. В соответствии ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст.

162 Жилищного кодекса Российской Федерации, расторгнуть договор в одностороннем порядке без веских причин разрешается по окончании каждого последующего года со дня заключения данного договора.

К этому моменту собственниками жилых помещений в многоквартирном доме уже должно быть принято решение о смене формы правления, либо о смене управляющей организации.

Таким образом, государство законодательно дает компании время, в течение которого она может проявить себя с хорошей стороны, несмотря на неблагоприятное наследие своего предшественника. Этот шаг также исключает возможность постоянной бездумной смены управляющей компании жильцами многоквартирного дома в зависимости от их настроения.

Смена Управляющей компании в многоквартирном доме: выбор управляющей компании по действующему Жилищному кодексу, порядок смены

Пошаговая инструкция для смены управляющей компании

Шаг первый: создание группы активистов

Источник: https://Novostroev.ru/other/kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu/

Как сменить управляющую компанию в Подмосковье

Жилищный кодекс РФ предоставляет право собственникам жилья самостоятельно выбирать организацию, занимающуюся управлением общедомовым имуществом.

Читайте также:  Входит ли декретный отпуск в трудовой стаж в 2020 году

Собственники квартир не обязаны терпеть холодные батареи, грязные подъезды и сломанные перила. От услуг недобросовестной организации можно отказаться.

Подробнее о том, как жителям Подмосковья действовать при смене управляющей компании, читайте в материале портала mosreg.ru.

  • Куда жаловаться на сосульки в Подмосковье>>
  • Чем должна заниматься управляющая компания
  • Смена Управляющей компании в многоквартирном доме: выбор управляющей компании по действующему Жилищному кодексу, порядок смены Источник: Главное управление «Государственная жилищная инспекция Московской области»
  • В обязанности управляющей компании входят:
  • — контроль качества коммунальных услуг (энергоснабжения, водоснабжения, канализации, вывоза мусора);
  • — прием и расчет коммунальных платежей, направление денежных средств снабжающим предприятиям (если не заключен договор с МособлЕИРЦ);
  • — распределение средств и организация ремонтной и хозяйственной деятельности;
  • — создание условий для безопасной эксплуатации дома.
  • Управляющая компания обязана выполнять работы, перечисленные в договоре с собственниками жилья. Сюда обычно включены:
  • — осмотр общедомового имущества (например, два раза в год);
  • — текущий ремонт помещений;
  • — подготовка здания к зиме;
  • — устранение аварий внутри дома в сроки, установленные стандартом;
  • — обеспечение чистоты подъезда и двора;
  • — озеленение территории, если она относится к общедомовому имуществу;
  • — обеспечение работы счетчиков;
  • — выявление расхитителей энергетических ресурсов;
  • — учет регистрации собственников жилья;
  • — предоставление отчета о проделанной работе на общем собрании жильцов (не реже одного раза в год).

Если жильцов не устраивает объем или качество предоставляемых компанией услуг, они могут предъявить требование о перезаключении договора с целью его изменения и дополнения. В случае отказа они вправе сменить управляющую компанию.

  1. Как получить компенсацию за оплату ЖКУ в Подмосковье>>
  2. Как расторгнуть договор с управляющей компанией
  3. Смена Управляющей компании в многоквартирном доме: выбор управляющей компании по действующему Жилищному кодексу, порядок смены Источник: ©, pixabay.com

Самый простой способ сменить управляющую компанию – дождаться окончания срока действия договора. Обычно документ продлевается автоматически, но если собственники заявили о желании его расторгнуть, прекратить отношения с управляющей компанией не составит труда.

  • Если срок договора не закончился, прервать его можно следующим образом:
  • — по соглашению сторон;
  • — согласно действующему договору, если в нем регламентирован порядок действий при досрочном расторжении;
  • — путем создания на общем собрании товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое откажется от услуг управляющей компании и само займется управлением домом или наймет другую организацию;

— в судебном порядке при существенных нарушениях условий договора (холод в квартирах, неработающие лифты, нерегулярное энерго- и водоснабжение, изношенность кровли, несвоевременность ремонта и устранения аварий и т.д.);

— на основании общего собрания собственников многоквартирного дома без существенных замечаний к работе компании.

В любом случае решение о смене управляющей компании принимается на общем собрании жильцов. На нем создают уполномоченную группу, участники которой действуют по доверенностям от других собственников.

Порядок действий при смене управляющей компании

Смена управляющей компании происходит в несколько этапов:

1. Создание инициативной группы.

2. Сбор необходимых документов. Управляющая компания обязана предоставить акты выполненных работ и оказанных услуг за последний год, акты осмотра инженерных сетей дома за последние 2 года, договор обслуживания или управления.

Источник: https://mosreg.ru/sobytiya/novosti/news-submoscow/kak-smenit-upravlyayushuyu-kompaniyu-v-podmoskove

Всё о смене управляющей компании в многоквартирном доме: каков порядок перехода в другую организацию?

Главная › Квартира

06.01.2020

Редко какие жильцы довольны деятельностью своей управляющей компании (УК). Но иногда организации правда перегибают палку и вовсе забывают о том, какие обязанности первоначально на них были возложены договором.

Жильцы на правах собственников не обязаны терпеть произвол и в случае, если посчитают, что организация не выполняет всех требований, могут осуществить действия по смене УК.

Управление многоквартирным домом будет доверено более квалифицированным специалистам.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Какие шаги нужно сделать, чтобы покинуть организацию?

Для смены управляющей компании в многоквартирном доме нужно следовать следующему порядку действий.

    В первую очередь необходимо выбрать альтернативную управляющую организацию. Обязательно ознакомьтесь со всевозможными рейтингами, пообщайтесь с обитателями жилого дома, которых обслуживает та или иная компания. Посмотрите, кто в вашем районе осуществляет деятельность по управлению МКД. Возможно, вы захотите сами сформировать подобную организацию. Выбор остается за вами.

Подробнее о процедуре и порядке выбора новой УК мы рассказываем в специальном материале.

  • Смена Управляющей компании в многоквартирном доме: выбор управляющей компании по действующему Жилищному кодексу, порядок сменыВторое последовательное действие состоит в необходимости выбрать способ, позволяющий сменить управляющую компанию. На сегодняшний день законодательство Российской Федерации предлагает два способа. Первый из них связан с окончанием срока действия договора, заключенного с прошлой УК. А второй способ связан с выявлением существенных нарушений, которые противоречат условиям договора в соответствии со статьей 162 Жилищного Кодекса нашей страны.
  • Как поменять УК ЖКХ в многоквартирном жилом доме? Третьим шагом к этому будет проведение общего собрания многоквартирного дома по проблеме. Желательно, чтобы такое собрание проходило в очной форме, на крайний случай, в очно-заочной.
  • Итогом собрания станет решение о том, готовы ли жильцы распрощаться со старой управляющей компанией или нет (о том, как грамотно провести процедуру отказа от услуг УК либо досрочно расторгнуть договор с ней, мы рассказываем тут).
  • Следующим шагом необходимо уведомить организацию о том, что ее услуги больше не востребованы, и произошел факт смены. Решение необходимо сообщить в срок 5 календарных дней с момента, как оно было принято на общем собрании.
  • После этого собственники могут заключать договор на управление с новой управляющей компанией. Однако рекомендуется уложиться в один календарный месяц для того, чтобы администрация района самостоятельно не назначила вам управленца.
  • Таков порядок процедуры перехода в другую организацию.

    Обязательные пункты для перехода из одной УК ЖКХ в другую

    Инструкция не будет полной, если не уделить внимание некоторым спорным моментам, которые наверняка появятся у собственников, осуществляющих процедуру разрыва отношений.

    • Первой причиной является желание собрания собственников в составе 100% явки произвести смену компании.
    • Вторая причина – это отсутствие лицензии у компании на осуществление деятельности по обслуживанию и управлению.
    • Третья причина – это допуск различных правонарушений или неисполнение прямых обязанностей, которые влекут за собой ответственность, а также разрыв отношений.

    Кто может быть инициатором?

    Инициатором смены может быть как один жилец, так и инициативная группа жильцов. Важно, чтобы решение одного или нескольких лиц поддержало как можно большее количество собственников.

    Смена Управляющей компании в многоквартирном доме: выбор управляющей компании по действующему Жилищному кодексу, порядок сменыТолько в этом случае оно будет законным, а значит, получит дальнейшее развитие событий. Не забывайте, что смене управляющей компании предшествует проведение собрания собственников жилья.

    Очевидно, что УК не может инициировать общее собрание по данной проблеме, так как в её разрешении обычно заинтересованы жильцы дома.

    Теперь вы знаете, может ли организация по жилищному управлению быть инициатором общего собрания.

    Если закончился срок договора

    Если вопрос смены управляющей компании посетил собственников жилья в момент, когда выяснилось, что срок договора истек, то они могут выбрать новую организацию, при этом не отчитываясь перед старой. Причины тоже можно не озвучивать.

    Однако поторопитесь с принятием решения. В соответствии со статьей 162 частью 6 Жилищного Кодекса, если собственники жилья продолжают пользоваться услугами управляющей организации, несмотря на истёкший срок, то договор считается автоматически продленным на 5 лет. Поэтому постарайтесь принять решение за несколько дней до истечения срока соглашения, а лучше за месяц.

    Собрание жильцов – это своеобразный коллективный орган власти, который может повлиять на управляющую организацию. На собрании принимают решение, и без его проведения сменить компанию у вас не выйдет.

    Некоторые факты о собрании жильцов, которые должны быть предусмотрены:

    • для того чтобы собрание было проведено успешно, его необходимо назначить в удобное для всех жильцов время;
    • также жильцов следует оповестить не позднее, чем за 10 дней до мероприятия;
    • оповещение может происходить лично путем поквартирного обхода, либо путем отправления приглашений в почтовые ящики;
    • если выяснится, что некоторые жильцы не получили уведомление о предстоящем собрании, то, к сожалению, мероприятие будет считаться незаконным;
    • на собрании должен быть поставлен вопрос о смене организации;

    Источник: https://urcrimea.ru/kvartira/vsyo-o-smene-upravlyayushhej-kompanii-v-mnogokvartirnom-dome-kakov-poryadok-perehoda-v-druguyu-organizatsiyu.html

    С какими сложностями сталкиваются собственники при смене управляющей организации

    Смена управляющей организации – дело хлопотное, а порою и очень сложное, ведь в процессе есть множество подводных камней и нюансов, с которыми не всегда легко справиться. Рассказываем о том, почему собственникам нужно тщательно обдумать и взвесить своё решение о смене действующей УО на новую.

    Смена Управляющей компании в многоквартирном доме: выбор управляющей компании по действующему Жилищному кодексу, порядок сменыКак расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

    Собственники помещений в МКД могут сменить управляющую организацию по разным причинам

    Оговоримся сразу, что мы не рассматриваем случай, когда терпение собственников лопнуло из-за того, что действующая управляющая компания «ничего не делает, а только собирает деньги». В такой ситуации обычно действительно у жителей дома есть только один выход – сменить УО, и никакие возможные трудности не изменят этого решения.

    Но иногда бывает так, что в городе начинает работать новая УК – только созданная или ранее работавшая в другом городе или даже регионе. И новая компания начинает активно убеждать собственников в том, что им следует расторгнуть действующий договор управления и выбрать на ОСС другую управляющую организацию.

    Или в доме поселяется руководитель или учредитель какой-то УО и последовательно начинает убеждать соседей «перейти» на управление к его компании. Случается такое? Сплошь и рядом.

    У собственников помещений есть законное право сменить УО. Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, договор управления может быть расторгнут:

    В одностороннем порядке собственники могут это сделать, приняв на общем собрании собственников решение об изменении способа управления домом, выборе другой УК или в случае, если действующая УК не исполняет условия договора управления (ч. 3 ст. 161, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Сменить управляющую организацию на ОСС возможно по истечении срока действия договора управления (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

    Читайте также:  Как узнать кто собственник квартиры в 2020 году

    Выбрать новую управляющую организацию собственники имеют право в случае, если орган местного управления в соответствии с п. п. 4, 5 ПП РФ № 289 уведомил их о том, что орган ГЖН планирует исключить дом из реестра лицензий или аннулировать лицензию УК (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ).

    Но владельцам квартир в многоквартирных домах не следует принимать поспешных решений под влиянием красивых речей, рекламы и тем более «чёрного пиара», когда претендующая на управление дома компания начинает распространять негативную информацию о действующей управляющей организации. Следует тщательно обдумать решение и оценить риски и последствия смены УО. Поговорим о них подробнее.

    Затягивание органом ГЖН передачи дома в управление новой компании

    Процесс смены управляющей организации – долгий и длинный, который затрагивает самих собственников, две организации, РСО, муниципалитет, орган ГЖН. Но главное – он затрагивает сам многоквартирный дом, который в период «междуцарствия» может оказаться без должного содержания и ремонта.

    Например, на общем собрании собственники решили расторгнуть действующий договор управления и выбрали новую УО. Запускается процесс передачи МКД от компании к компании.

    При этом новая УО может начать управление домом только в тот момент, когда орган ГЖН внесёт изменения в реестр лицензий субъекта РФ.

    И не всегда этот процесс происходит быстро: несовершенство законодательства даёт ГЖИ возможности отказывать УО в этом или затягивать процедуру.

    Источник: https://roskvartal.ru/sobstvenniki/10968/s-kakimi-slozhnostyami-stalkivayutsya-sobstvenniki-pri-smene-uo

    Смена управляющей компании в многоквартирном доме: инструкция, документы

    Смена Управляющей компании в многоквартирном доме: выбор управляющей компании по действующему Жилищному кодексу, порядок смены

    Управление многоквартирным домом жильцы чаще всего доверяют специальным компаниям. Сотрудники такой фирмы хорошо знают свои обязанности и предоставляют нанимателям качественные услуги. Но если УК не справляется, у собственников квартир есть право ее сменить.

    Принцип работы УК

    Такая организация, как УК, в своей работе руководствуется многими важными принципами. Главное для руководства фирмы – это предоставление качественных услуг своим клиентам. УК выполняет много функций. Это капитальный или текущий ремонт, благоустройство придомовой территории, сотрудничество с ресурсоснабжающими компаниями.

    Причины, по которым жильцы меняют УК

    Смена собственниками квартир управляющей компании, по действующему Жилищному кодексу, возможна в соответствии с определенной процедурой. Так как жильцы и представители УК заключают договор, то основанием для его расторжения является невыполнение того или иного пункта.

    Смена возможна и тогда, когда компания скрывает сведения о своей деятельности. Если жильцы заподозрят незаконную деятельность, они вправе расторгнуть соглашение. Но перед тем, как сменить управляющую компанию, инициаторам решения нужно тщательно изучить договор.

    Оплата

    Если УК постоянно увеличивает плату за свои услуги, но их качество не улучшается, жильцы могут потребовать расторжения договора.

    Некачественные коммунальные услуги

    Управляющая компания обязана предоставлять клиентам качественные коммунальные услуги. По сути, она является посредником между потребителем и поставщиком. И если жильцы исправно оплачивают счета, а услуги некачественные, есть вероятность мошенничества.

    Отсутствие лицензии

    УК работают на основании лицензии. И если разрешения на ведение соответствующей деятельности нет (или лицензия просрочена), договор может быть аннулирован в одностороннем порядке.

    Черная деятельность компании

    Любая незаконная деятельность фирмы – причина для прекращения сотрудничества. Помимо этого, виновные лица должны быть привлечены к ответственности.

    Отсутствие реакции на заявки и жалобы

    В обязанности сотрудников УК входит рассмотрение всех заявок клиентов. Жалобы и другие заявления не только рассматривают, но и отвечают на них. Если УК бездействует и не реагирует на заявления собственников жилья, это основание для расторжения контракта.

    Основные критерии при выборе новой управляющей компании

    Если хозяева квартир хотят сменить УК на другую фирму, то следует тщательно проверять все сведения. Существуют определенные рейтинги подобных компаний, чтобы клиенты сразу видели, насколько хорошо УК справляется со своими обязанностями.

    • Обязательно обращают внимание на следующие факторы:
    • • опыт работы и сотрудничества с местной администрацией; • количество учредителей, объем фондов и другие организационные подробности; • количество домов, которым управляет фирма; • материальная база; • сроки реагирования на обращения жильцов; • опыт и квалификация персонала УК;
    • • сведения о сотрудничестве с ресурсоснабжающими организациями.

    Проверяют управляющие компании с помощью отзывов жильцов. Чем больше домов находится на содержании УК, тем невыгоднее для новых клиентов. В этом случае фирма может не справляться с решением всех проблем.

    Какими путями можно сменить УК?

    Замена одной фирмы на другую происходит по правилам. Если это досрочное расторжение соглашения, то требуется решение собрания жильцов. Другое дело, если срок действия договора пришел к концу.

    Общее собрание жильцов

    Собственники жилья принимают решение о смене УК на общем собрании. Его проведение назначает так называемая группа инициаторов, которая представляет МКД. Процедура состоит из нескольких этапов:

    Источник: https://zhkh.club/dom/smena-upravlyayuschey-kompanii

    Пошаговое руководство, образцы документов по смене УК

    Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

    Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

    Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию

    Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний. Найдите “своего Управляющего” и оцените масштаб и эффективность его деятельности. На сайте «Реформа ЖКХ» в список «Российская Федерация» включены данные о 37 019 Управляющих организациях (включая 18 828 ТСЖ). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

    Не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

    Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

    Какие документы по мнению экспертов нужно передавать в новую УК

    Шаг 2. Выбираем способ смены УК

    Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

    Основные способы смены УК:

    1. Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.
    2. Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ)
    3. Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.
    4. Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или выбирает непосредственное управление, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

    Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

    Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме

    Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

    1) Подготавливаем повестку собрания.

    В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

    Источник: https://zhkhnews.ru/poshagovoe-rukovodstvo-s-obrazcami-dokumentov-po-smene-upravljajushhej-kompanii/

    Кворум для смены управляющей компании. Как сменить управляющую компанию

    26.07.2019

    Чтобы обеспечить комфортные условия проживания жильцов в многоквартирных зданиях и соблюдать соответствующие меры безопасности, установленные законом, создают управляющие организации, которые обязаны:

    • поддерживать основные виды инженерных коммуникаций в рабочем состоянии;
    • защищать права владельцев многоквартирного здания.

    Бывает, что управляющая организация недобросовестно выполняет свои обязанности, тогда ее нужно сменить. Как это сделать?

    В жилищном кодексе РФ установлены обязательства УК, указывается, что она должна обеспечивать комфортным проживанием собственников квартир и обслуживать на высоком уровне подконтрольную территорию.

    В статье 162 Жилищного кодекса, написано, что УК осуществляет свою деятельность на основании договора управления, заключенного с каждым собственником многоквартирного дома лично. После выбора жильцами УК, сразу подписывается договор. Срок его действия — не меньше 12 месяцев, но и не больше 5 лет.

    Причины, чтобы сменить УК

    Сменить управляющую компанию можно в следующих случаях:

    • при желании собственников квартир сделать это;- при отсутствии у организации, занимающейся управлением многоквартирными домами, разрешения (лицензии) на подобную работу;
    • при невыполнении организацией своих обязательств, за что ее можно привлечь к ответственности.

    Одной из этих причин достаточно, чтобы сменить УК на новую без всяких проблем, препятствий и затрат времени.

    Как сменить управляющую компанию

    Если нынешняя УК не выполняет своих обязанностей, значит, процесс замены нужно инициировать обязательно. При правильном выборе другой управляющей организации, проживание владельцев квартир должно в значительной степени улучшиться, а снабжение по технической и коммуникационной части — оптимизироваться.

    Для смены УК в многоквартирных зданиях сначала нужно ее выбрать. Затем собственники жилья обязаны дать свое соглашение и пройти специальную процедуру для замены организации. Инициатором может выступать один человек или группа людей из жильцов дома.

    Свое разрешение должен дать каждый владелец, в противном случае УК имеет право обжаловать решение с помощью судебного разбирательства.

    Это еще раз доказывает важность общего собрания жильцов, на котором предоставляется возможность донести нужную информацию до каждого собственника.

    Последовательность действий

    Для смены УК в многоквартирном доме нужно пройти несколько этапов:

    1. Принять совместное решение о смене УК.
    2. Выбрать другую УК для передачи ей права управления домом.
    3. Провести собрание, на котором обсудить все причины для смены УО.
    4. Составить протокол собрания, подтверждающий согласие собственников.
    5. Передать этот протокол бывшей и будущей УК.

    Как проводится собрание

    Общее собрание собственников — обязательное условие для смены УК. Без этого не получится принять коллективное решение и отразить его в протоколе.

    Каждому собственнику квартиры вручают извещение о предстоящем собрании, которое разносят заранее, за десять дней до собрания.

    Если кто-то из собственников не получит уведомления, тогда собрание могут посчитать незаконным, и протокол с подписями тоже будет недействительным.

    Читайте также:  Ст. 46 ч. 1 п. 4 229-фз «об исполнительном производстве»

    Источник: https://rmvvapeshop.ru/quorum-for-changing-the-management-company-how-to-change-the-management-company.html

    Как поменять управляющую компанию — Справочник Недвижимости

    Три вида управляющих компаний

    В законе нет термина «управляющая компания», там она называется «управляющая организация». Мы для удобства будем называть такую организацию привычной «УК» и поделим их на три условных вида, в зависимости от того, как они выбираются. Ведь от этого зависит и то, как можно поменять УК.

    • УК, выбранная на общем собрании собственников
    • Этот вариант задуман как стандартный: жители на общем собрании выбирают УК как способ управления домом, а потом и саму компанию.
    • Договор с такими компаниями заключается на срок от 1 года до 5 лет.
    • Компания, выбранная на открытом конкурсе

    Открытый конкурс на управляющую компанию проводится, если жители дома не смогли сами вовремя определиться со способом управления или с компанией. Тогда УК выбирает орган местного самоуправления. Он проводит конкурс и сообщает о его результатах собственникам.

    Договор с выигравшей конкурс компанией заключается на срок от 1 года до 3 лет. Такую организацию заменить проще. 

    «Временная» управляющая компания.

    Такую УК назначают в новостройках после сдачи дома.

    Застройщик обязан выбрать управляющую организацию в течение 5 дней с момента ввода нового дома в эксплуатацию. Временная УК работает, пока не состоялся открытый конкурс и на нём не выбрана «постоянная». Но выбрать могут и ту же самую организацию.

    Договор с «временными» УК заключается на срок не больше 3 месяцев.

    Когда можно поменять управляющую компанию

    Есть два варианта: дождаться, когда закончится договор, или расторгать текущий. Первый способ — самый простой и безболезненный.

    Найдите договор и посмотрите, нет ли в нём особых условий расторжения или перезаключения.

    В этом случае действует общее правило: если жильцы не заявят о прекращении договора к дате окончания срока, договор автоматически продлевается на такой же срок на тех же условиях. 

    Досрочно расторгнуть договор с управляющей компанией можно в нескольких случаях:

    • если это прямо прописано в договоре (но это вряд ли — УК такое невыгодно);
    • если УК не выполняет (или нарушает) условия договора;
    • если жители решили сменить способ управления домом;
    • если ситуация настолько изменилась, что нынешние условия договора жителей совсем не устраивают.

    Разберём эти случаи подробнее.

    Если в договоре есть условия досрочного расторжения отношений

    Вряд ли найдётся управляющая компания, которая пропишет в договоре дополнительные основания для его расторжения: но вдруг ваша УК именно такая? Например, в документе будет пункт, что, если УК нарушит определённое количество раз какие-то пункты договора, её можно поменять.

    1. Изучите договор — не только раздел о прекращении или расторжении договора, но и раздел об обязанностях сторон: основания для прекращения отношений с УК могут оказаться и там.
    2. Если УК нарушает условия договора
    3. Это, пожалуй, самая веская причина расторжения договора.

    В законе не говорится, за какие нарушения можно отказаться от договора с управляющей компанией, а за какие — нет. Но, учитывая, сколько сил потребуется для созыва общего собрания собственников и выбора новой компании, эти нарушения должны быть существенными.

    Во-первых, уговорить соседей расторгнуть договор с УК из-за того, что полы в подъезде моют один раз в неделю вместо двух, очень сложно. Во-вторых, есть опасность поменять «шило на мыло». Гарантии, что следующая управляющая будет до запятой соблюдать договор, нет. 

    Внимательно прочитайте договор и выпишите, что должна делать ваша управляющая компания и что из перечисленного она не делает или делает плохо.

    Сколько раз в год предусмотрено проверять состояние кровли, как регулярно полагается мыть коридоры и лифты, как часто убирать газоны у дома и как быстро выезжать на аварии и устранять их. График обязанностей УК, скорее всего, вынесен в приложение к договору — обязательно проверьте его.

    Если УК допускает небольшие нарушения договора или Правил по управлению домом, пишите претензии, звоните руководству УК и пробуйте решить проблемы малой кровью. Если УК не реагирует на жалобы, обратитесь в Роспотребнадзор, в жилинспекцию и прокуратуру.

    Если и это не помогает, то действительно стоит задуматься о замене такой организации на новую.

    Составьте список нарушений: какие-то из них могли происходить регулярно, а какие-то, более грубые, вы замечали один-два раза. Найдите имеющиеся жалобы в УК и ответы управляющей, если они были.

    Соберите доказательства нарушений. Пригодятся любые документы, фотографии, видеозаписи и отчёты, которые помогут убедить сомневающихся жильцов.

    Отдельно стоит сказать о нарушениях, за которые можно не только отказаться от договора, но и добиться исключения сведений об УК из реестра.

    Вот несколько примеров таких грубых нарушений:

    • УК не проводит испытания на прочность и плотность узлов ввода и систем отопления, промывку и регулировку систем отопления;
    • УК за 30 дней с даты договора на управление не заключила договоры на обеспечение дома ресурсами, например, на водоснабжение или теплоснабжение;
    • у УК накопился долг перед ресурсоснабжающей организацией в размере двух среднемесячных сумм по заключённому договору. Такой долг должен быть подтверждён судом;
    • невыполнение правил аварийно-диспетчерского обслуживания (приёма заявок, сроков устранения проблем, контроля качества и сроков и т. д.).

    Если жители решили сменить способ управления домом

    В этом случае жители на общем собрании выбирают другой вариант управления домом. Чаще всего это ТСЖ (товарищество собственников жилья). Обычно такое ТСЖ почти сразу нанимает другую УК и заключает с ней договор.

    • Так собственники, как правило, отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.
    • Если через какое-то время жители захотят вернуться к обслуживанию управляющей организацией, то потребуется новое общее собрание, на котором они решат изменить способ управления и выбрать другую УК.
    • Если договор не отвечает текущим реалиям

    В Гражданском кодексе это называется «существенное изменение обстоятельств». Поменять УК в таком случае можно только через суд. Он оценит, насколько сильно изменились обстоятельства, и как это влияет на договор. Если в текущих условиях вы не стали бы заключать договор с этой УК, то это могут признать существенным изменением, договор будет расторгнут.

    Суд — дело долгое и затратное, поэтому отказаться от услуг надоевшей УК гораздо проще, дождавшись истечения срока договора. 

    Кроме общих оснований, есть 3 особых случая досрочного расторжения договора с УК.

    Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/kak-pomenyat-upravlyayuschuyu-kompaniyu

    Смена одной управляющей организации на другую

    • Собственники помещений в многоквартирном доме, вправе, в том случае если их не устраивает их управляющая организация, сменить ее.
    • Сразу следует оговориться, что речь идет исключительно о смене управляющей организации, то есть ранее выбранный способ управления — управление управляющей организацией — остается неизменным.
    • То есть из этой рекомендации мы исключаем случае, когда в доме создается товарищество собственников жилья.
    • Немного о правовой стороне вопроса.
    • Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

    Самый простой способ — истечение срока действия договора управления многоквартирным домом. Срок договора управления составляет от 1 года до 5 лет.

    В этом случае, необходимо за несколько месяцев до истечения срока действия договора управления провести легитимное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором будет принято решение о выборе новой управляющей организации. протокол данного собрания необходимо передать новой управляющей организации и уведомить об этом прежнюю организацию.

    1. Прежняя управляющая организация, согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации,
    2. Изменение управляющей организации до истечения срока действия договора управления.
    3. Если до истечения срока действия договора длительный период времени, измеряемый годами, то требуется расторжение договора управления в одностороннем порядке.
    4. Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
    5. Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

    Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

    В силу части 8.

    1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

    В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

    Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

    Факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства должен быть юридически оформлен. Идеальным вариантом является привлечение управляющей организации за ненадлежащее исполнение своих обязанностей по управлению конкретным домом к административной ответственности государственной жилищной инспекцией.

    Если такие факты имели место, причем неоднократно и в распоряжении собственников помещений имеются необходимые документы, следующим шагом должно стать проведение общего собрания в повестку дня которого должны быть включены, как минимум, два вопроса:

    • расторжение договора управления с действующей управляющей организацией;
    • выбор новой управляющей организации;
    • утверждение существенных условий (сроки, цена, услуги и т.д.) с новой управляющей организацией.

    Поскольку договорные правоотношения по управлению домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 Жилищного кодекса, может быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.

    Если данные действия не будут выполнены, то можно утверждать, что порядок расторжения заключенного с управляющей организацией договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.

    Кроме того по данному вопросу рекомендуем изучить мнение Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащееся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008.

    Источник: https://www.gov.spb.ru/helper/sod_fonda/tsg/smenauk/

    Ссылка на основную публикацию