Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире в 2020 году

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире в 2020 году

Уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире — обязательный документ, требуемый для оформления сделки. Его необходимость обусловлена преимущественным правом покупки соседей, регламентируемым статьей 250 ГК РФ. С учетом данного фактора актуальным становится вопрос о правилах оформления и порядке направления уведомления.

Необходимость уведомления

В соответствии с законодательством соседи по коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки комнаты. Соответственно для продажи долевой собственности постороннему лицу долевому собственнику необходимо получить согласие всех остальных владельцев.

Данная процедура выражается в составлении уведомления, которое направляется каждому соседу, обладающему долевой собственностью в коммунальной квартире. Документ направляется только владельцам, арендаторов уведомлять не нужно.

Ключевым аспектом извещения о продаже комнаты в коммунальной квартире выделяют условия сделки. Они не должны отличаться в зависимости от адресата, то есть соседям нужно предложить ту же цену и сроки, что и потенциальному покупателю.

При несоблюдении такой процедуры сосед в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать получения прав и обязанностей покупателя. Соответственно заключенная сделка будет оспорена. Во избежание подобных ситуаций обращают внимание на правила составления извещения.

Составление уведомления

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире в обязательном порядке оформляется письменно. В документе должна присутствовать следующая информация:

  • полное имя и паспортные данные составителя;
  • полное имя соседа, которому направляется извещение, если владелец доли — юридическое лицо, то прописывается его полное наименование;
  • краткое изложение намерения о продаже доли в коммунальной квартире, полный адрес, описание комнаты, размер долевой собственности;
  • стоимость предлагаемого помещения;
  • четкая формулировка преимущественного права покупки доли в коммунальной квартире, ссылка на статью 250 ГК РФ;
  • уведомление о сроке в 30 календарных дней для ответа;
  • контактная информация продавца;
  • дата составления письма, подпись.

Стоимость комнаты в коммунальной квартире должна соответствовать будущей сделке. Если цена будет изменена — уведомления придется составлять заново. С учетом данного аспекта извещения оформляют в случае, когда уже существует предварительная договоренность с покупателем.

При указании срока для ответа в 30 дней также прописывают и последствия его отсутствия. Для этого указывают, что в случае отсутствия ответа в указанный период комната будет продана третьим лицам.

Контактные данные прописываются обязательно. Если соседи постоянно проживают рядом — достаточно телефона. Однако если одна из сторон живет в другом месте — прописывают все доступные способы связи.

Образец уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире

Извещение о продаже доли может быть составлено полностью от руки или напечатано. Если имеется несколько совладельцев коммунальной квартиры — рекомендуется использовать один печатный образец и менять имя адресата.

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире составляется в свободной форме и не имеет утвержденного образца. Документ оформляется с обязательным включением в него ключевых условий.

Все прописываемые положения документа письма должны соответствовать действительности. Если соседу будут предложены условия, отличные от заключенной позже сделки — продажа комнаты в коммунальной может быть обжалована.

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире в 2020 году

Ниже можно скачать образец уведомления о продаже доли в коммунальной квартире. По необходимости письмо может быть дополнено актуальными положениями и данными.

Как направить уведомление?

При продаже доли в коммунальной необходимо учитывать и вероятность согласия соседей на покупку комнаты. Во избежание недоразумений с покупателями следуют определенному порядку действий:

  • в устном порядке с другими собственниками коммунальной квартиры оговаривают возможность купли-продажи доли и ее ориентировочную стоимость;
  • при отсутствии согласия соседей находят покупателя со стороны, заключают предварительный договор;
  • после этого направляют письменное уведомление всем соседям с указанием на основные условия проводимой сделки;
  • после получения письменного отказа от остальных собственников с покупателем оформляется основной договор;
  • при регистрации сделки в Росреестре представляют документы, свидетельствующие об уведомлении соседей о преимущественном праве приобретения комнаты.

Самое сложное в извещении соседей о продаже доли в коммунальной квартире — передача составленного извещения. При хороших отношениях сделать это можно и лично, тут же получив письменный ответ на извещение.

Для соблюдения процедуры уведомления о преимущественном праве необходимо:

  • получить письменный отказ в покупке доли коммунальной квартиры;
  • в случае согласия оформить сделку купли-продажи;
  • не получать ответа в течение месяца.

Последний аспект относится к случаям, когда сосед не дает ни согласия, ни отказа. В этой ситуации необходимо иметь на руках подтверждение того, что извещение было направлено. Для этого рекомендуется отправлять его заказным письмом с уведомлением о вручении.

Отказ от принятия такого извещения фиксируется на почте специальным штампом. При оформлении сделки в Росреестре конверт с такой отметкой представляется в качестве подтверждения по соблюдению установленной процедуры.

Другой способ оформить извещение о продаже доли в коммунальной квартире — обратиться к нотариусу. Он может повторно направить нужное письмо, а в случае отсутствия ответа составит документ, подтверждающий соблюдение предписанной процедуры и отсутствие ответа.

Опытный нотариус поможет и в том случае, если сосед согласился на покупку, но затягивает сделку, не позволяя продать долю коммунальной квартиры. Обращение к специалисту позволит обжаловать такие действия.

Составление заказного письма и обращение к нотариусу актуально также в случае, когда сосед намеренно отказывается от получения уведомления. Если же местонахождение другого собственника неизвестно и способов связаться с ним не имеется — подается иск в суд о признании гражданина без вести пропавшим.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://ahrfn.com/prodazha-kvartiry/uvedomlenie-o-prodazhe-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-obrazec.html

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020 году

Главная › ИМУЩЕСТВО

15.10.2019 ???? 1 102

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире в 2020 годуСтатус коммунальной квартиры подразумевает владение правами на отдельные комнаты и общее имущество сразу несколькими лицами. Это существенно осложняет процесс совершения сделок с коммуналками, обязывает соблюдать порядок уведомления других совладельцев жилья. Разберем, на каких условиях допускается продажа комнаты в коммунальной квартире, можно ли это сделать без согласия соседей.

Общие правила для продажи комнат в коммунальной квартире

Коммуналки могут принадлежать гражданам на праве собственности, либо находиться в соц. найме. В первом случае согласие соседей на отчуждение прав не требуется, даже если покупателем будет совершенно постороннее лицо.

Продавцу лишь придется соблюсти уведомительный порядок продажи, обеспечить другим жильцам возможность преимущественного выкупа. Если же комната находится в муниципальной собственности, т.е.

не приватизирована, наниматель не вправе распоряжаться правами.

Статья 42 ЖК РФ определяет, что при продаже объекта в коммунальных квартирах нужно учитывать правила преимущественного выкупа другими собственниками. Эти нормы содержатся в статье 250 ГК РФ, распространяются на случаи распоряжения долевой собственности.

Продавцу нужно соблюсти следующие правила:

  • уведомить владельцев всех остальных комнат в коммуналке о предстоящей сделке, указать цену по договору;
  • нельзя менять стоимость продаваемого объекта после направления уведомления, так как это может нарушить интересы других собственников, повлечь признание сделки недействительной.

Если один или несколько соседей воспользуются правом преимущественного выкупа, на последующих этапах сделки они будут являться покупателями.

Справка! Если собственником продаваемой комнаты является один гражданин, сделку можно провести без нотариуса. Если жилплощадью владеет два и более дольщика, то в Росреестре зарегистрируют переход прав только после удостоверения в нотариальной конторе.

Также при продаже комнаты нужно учитывать нормы СК РФ и ГК РФ в части защиты прав детей. Если собственник несовершеннолетний, для реализации сделки нужно получить согласие органа опеки.

Для этого необходимо подтвердить, что имущественные интересы ребенка соблюдены, т.е. на него уже приобретена другая недвижимость, либо родители дают гарантию ее покупки после получения денег.

Специалисты опеки дадут согласие, если приобретаемая недвижимость будет не хуже по степени благоустройства и не меньше по площади, чем комната в коммуналке.

Пошаговая инструкция для продажи комнаты в коммуналке

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире в 2020 годуНайти покупателя на коммунальную жилплощадь достаточно сложно. Это связано со специальным статусом общего имущества квартиры. Оно будет принадлежать всем собственникам, пропорционально их долям в общей площади коммуналки. Обычно вариант с приобретением комнат рассматривается как начальный этап для дальнейшего улучшения жилищных условий.

Алгоритм действий для продажи комнаты состоит из следующих этапов:

  • поиск покупателя – самостоятельно и без посредников, либо через агентства недвижимости;
  • согласование условий сделки, в том числе цены по договору купли-продажи;
  • подготовка проекта договора, так как его положения нужно учесть при уведомлении других жильцов коммуналки;
  • подготовка письменного уведомления с указанием цены сделки, вручение документа остальным собственникам или направления заказным письмом.

Эта предварительная стадия является общей для всех вариантов продажи комнаты. Дальнейшее развитие событий зависит от того, как отреагируют остальные жильцы коммуналки на полученное уведомление. В законе указан срок, в течение которого нужно дать ответ — не менее одного месяца.

Нельзя умышленно завышать или занижать цену продаваемого объекта в уведомлении. Если такой факт станет известен иным лицам, сделку можно легко оспорить через суд. В этом случае действует норма о возврате сторонами всего полученного по сделке.

Если все остальные жильцы дали письменный отказ от преимущественного права выкупа, либо не ответили в разумный срок, можно подписывать договор с первоначальным покупателем.

  Процедура освобождения имущества от ареста

Если продается комната без долей, можно сразу обращаться в Росреестре или МФЦ для регистрации сделки. Если на объект установлена долевая собственность, нужно представить договор для проверки и удостоверения в нотариальную контору. Нотариус проверит не только законность сделки, но и соблюдение уведомительного порядка по ГК РФ.

Завершающим этапом продажи комнаты в коммунальной квартире будет регистрация перехода прав. Направить документы в Росреестр обязан нотариус, заверявший договор. В некоторых регионах нотариальные конторы могут не иметь технической возможности для подачи документов на электронную регистрацию. Поэтому участники сделки могут сами пройти эту процедуру.

Для этого нужно:

  • оплатить госпошлину 2000 руб. (если покупателей несколько, они могут распределить эту сумму пропорционально приобретаемым долям);
  • подготовить документы, заполнить заявление о государственной регистрации;
  • обратиться в любое учреждение МФЦ или непосредственно в Росреестр;
  • сдать документы, получить расписку с указанием идентификационного номера и даты выдачи готовых бланков;
  • после завершения регистрационных действий получить выписку ЕГРН, договор с отметкой Росреестра.

Внимание! Согласно Федеральному закону № 218-ФЗ, надлежащим правоустанавливающим документом на любую недвижимость является выписка ЕГРН. Именно получение этого бланка подтверждает, что сделка завершена успешно, а Росреестр зарегистрировал переход прав.

Указанная выше пошаговая инструкция будет незначительно отличаться для случаев продажи комнаты в общей совместной собственности. Если объект был приобретен совместно супругами, они могут продать его с обоюдного согласия и одновременно.

Чтобы продать часть жилплощади нужно предварительно выделить долю в общем праве (по соглашению или через суд). Также при продаже любой недвижимости, приобретенной в период брака, нужно получить нотариальное согласие  второго супруга.

Какие нужны документы для продажи комнаты?

Основным документом для совершения сделки с недвижимостью является договор.

Продавец заключит его с первоначальным покупателем, либо с жильцами квартиры, которые используют право преимущественного выкупа.

Если на объект будет сразу несколько претендентов из числа собственников коммуналки, они могут получить равные доли или определить единого покупателя путем предложения более высокой цены.

Читайте также:  Кто отвечает за уличное освещение в городе: куда обращаться, если не горит уличный фонарь, куда жаловаться

Кроме договора, для продажи могут понадобиться следующие бланки и формы:

  • правоустанавливающий документ на комнату (выписка ЕГРН, договор по предыдущей сделке или приватизации, свидетельство о праве и т.д.);
  • документы, удостоверяющие личность сторон (паспорта, свидетельства о рождении);
  • нотариальная доверенность, если интересы продавца или покупателя представляет иное лицо;
  • согласие органа опеки (для продажи объекта, принадлежащего ребенку);
  • нотариальное согласие супруга (при сделке с имуществом, нажитым в браке);
  • письменное уведомление других жильцов, их отказы на преимущественный выкуп.

Скачать образец отказа от права преимущественной покупки

Дополнительные документы могут потребоваться, если покупка осуществляется с использованием средств МСК, банковских кредитов.

Граждане смогут быстро продать жилплощадь в коммуналке, если будут соблюдены правила преимущественного приобретения права собственности на продаваемый объект, а также сбора подтверждающих бумаг.

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/prodazha-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020 году

На комнаты в коммуналках имеется свой спрос. Это достаточно простой способ обзавестись собственной жилой площадью за достаточно небольшой бюджет. Но и продать ее нужно грамотно, соблюсти все нормы закона, чтобы сделка не была оспорена.

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020 году подчиняется особым правилам. Предварительно нужно выяснить, можно ли произвести отчуждение имущества. Для этого комната должна быть приватизирована, т.е. владелец зарегистрировал свои права на жилье, подтверждая право собственности выпиской из ЕГРН.

Вторым обязательным моментом является согласие собственников других комнат на продажу в коммунальной квартире, поскольку они обладают преимущественным правом выкупа комнаты.

Чтобы сделка состоялась и была законной, необходимо руководствоваться нормами следующих документов:

  1. Жилищный кодекс в ст. 41 и 42 устанавливает, что общие помещения в коммунальной квартире (кухня, туалет и т.д.), которые используются для обслуживания всех комнат, принадлежат всем собственникам квартиры на правах общей долевой собственности и не могут быть выделены в натуре. Поэтому продавцу следует понимать, что с мнением соседей придется считаться.
  2. Гражданский кодекс ст. 250 закрепляет преимущественное право выкупа комнаты владельцами других комнат и помещений в коммунальной квартире. Только при их отказе появляется возможность продать комнату посторонним гражданам.
  3. Статья 42 Закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ обязывает к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение оповещения всех соседей о желании продать комнату.

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2020 году

Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:

  • удостоверение личности;
  • правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
  • выписка из ЕГРН;
  • документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
  • уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
  • документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
  • нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
  • согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
  • нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.

Согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире

Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.

Передается извещение о продаже комнаты:

  • гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;
  • в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
  • в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.

Оповестить владельцев соседних помещений возможно любым из удобных способов, гарантирующих получение уведомления:

  • заказным письмом с уведомлением;
  • лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.

Оповещение через нотариуса используется в следующих случаях:

  • сосед длительно отсутствует и место его фактического пребывания неизвестно;
  • собственник комнаты проживает за пределами РФ;
  • соседи отказываются от получения извещения.

Если же нотариусом отправленное уведомление останется безуспешным, то в качестве доказательства, что Вы предприняли все меры, выдаст подтверждающий документ.

В результате продать комнату возможно:

  • любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
  • третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.

Игнорировать оповещение соседей ни в коем случае нельзя. При несоблюдении процедуры сделка не будет зарегистрирована или может быть обжалована в суде.

Образец уведомления соседям о продаже комнаты в коммунальной квартире

В уведомлении необходимо указать:

  • ФИО продавца (полностью);
  • характеристики продаваемого жилого помещения (указать, что объектом является комната в коммунальной квартире, ее кадастровый номер, площадь и иные уточняющие сведения);
  • цену жилья на свое усмотрение (запрещено снижение ее при продаже постороннему лицу);
  • предложение о покупке помещения;
  • информация о том, что законом предусматривается 30-девный срок на принятие решения;
  • контактные сведения для связи с продавцом.

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире в 2020 году

Нужен ли нотариус при продаже комнаты?

При продаже комнаты в коммунальной квартире может потребоваться помощь нотариуса в следующих вопросах:

  • направление соседям извещения о реализации их преимущественного права на выкуп помещения (например, в случае их категорического отказа от получения, именно так станет возможным доказать, что предприняты все способы оповещения);
  • оформление отказов от выкупа комнаты;
  • удостоверение договора купли-продажи комнаты.

В общем порядке договор о продаже комнаты, которая принадлежит гражданину по праву личного владения и имеет свой кадастровый номер, не требует нотариального заверения. Стороны могут только обратиться к нотариусу по обоюдному согласию для проверки сделки и ее удостоверения.

Следует учитывать, что продажа долей квартиры попадает под случай, который необходимо присутствие нотариуса.

Поэтому при указании в договоре купли-продажи доли в праве на места общего пользования придется обращаться за нотариальным удостоверением. Чтобы этого избежать в договоре указывайте информацию только о комнате.

Так как доля общего пользования в коммунальной квартире переходит при покупке комнаты автоматически.

Для сделок по продаже комнаты в коммуналке, находящейся в общей долевой собственности, в 2020 году договор может быть оформлен в простой письменной форме при условии, что все владельцы долей отчуждают их в рамках одного договора. Т.е. в случае, когда комната зарегистрирована за несколькими собственниками, все они должны быть поименованы в одном договоре со стороны продавца. Иначе сделка должна быть оформлена нотариально (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Не требуется оформления договора у нотариуса при владении комнатой супругами на правах общей совместной собственности и в случае выделенной доли в общем имуществе коммуналки.

Этапы проведения продажи комнаты в коммунальной квартире

Порядок действий продавца комнаты в коммуналке сводится к следующей схеме:

  1. Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
  2. Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
  3. Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.

В случае, когда комната продается одному из соседей, представлять доказательства об уведомлении соседей в орган Росреестра не требуется.

  1. Получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты или дождаться истечение 30-дневного срока, который отводится на принятие решения. Если срок прошел и никто из соседей не выявил желание купить комнату, продавец вправе продать ее любому стороннему покупателю, но по цене не ниже указанной в уведомлении.

    В случае продажи комнаты третьему лицу в Росреестр потребуется представить письменные доказательства о том, что все соседи были оповещены. При неудачной попытке вручения нужно приложить квитанции о направлении корреспонденции.

  2. Заключается предварительный договор, где прописываются все обстоятельства. Обязательно следует указать на условия возврата задатка. В случае отказа от продажи продавец должен вернуть его в двойном размере.
  3. Собрать все необходимые для сделки документы и оформить договор купли-продажи.
  4. Подписать акт приема-передачи помещения, произвести полный расчет.
  5. Зарегистрировать переход права собственности на комнату к новому владельцу в МФЦ.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:

  • дата и место совершения сделки;
  • сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
  • описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
  • цена по договору – стоимость комнаты;
  • в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.

Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.

Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.

Образец договора купли-продажи комнаты

Вам также будет интересно

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/prodazha-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire/

Как продать комнату в коммунальной квартире в 2020 году?

Сделку по продаже комнаты в коммунальной квартире вряд ли можно назвать простой. В этом случае закон дает первоочередное право выкупа ее у собственника, желающего продать, владельцам других комнат. Следует учитывать и приватизирована ли комната.

Жилье, владельцем которого является муниципалитет, продать невозможно по закону. Могут возникать и другие сложные моменты, поэтому перед тем, как решаться на сделку по продаже комнаты, нужно изучить нормативную базу и проконсультироваться со специалистами.

Ниже Вы найдете ответы на вопросы: можно ли продать комнату в коммуналке и как продать комнату в коммунальной квартире в 2020 году?

Вопрос читателей: Можно ли продать комнату в неприватизированной квартире? Если коротко, то нет! Почему, рекомендуем ознакомиться — Что такое муниципальное жилье?

Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире

Перед продажей необходимо руководствоваться статьей 42 пункт 6 Жилищного кодекса, где прописано, что

«При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации».

Алгоритм можно разделить на следующие этапы:

  1. Определение условий продажи, уточнение и установление стоимости комнаты.
  2. Оповещение соседей, как первоочередных потенциальных покупателей. Для этого составляется извещение, где прописываются условия продажи и цена.
  3. Уточнить перечень документов, необходимых для проведения сделки, и собрать их.
  4. При наличии нескольких владельцев комнаты потребуется нотариально заверенные разрешения от каждого.
  5. Из комнаты выписать всех зарегистрированных, одновременно получить выписку в управляющей компании или паспортном столе о том, что зарегистрированных на жилплощади нет.
  6. Составить договор сделки и подписать его сторонами соглашения.
Читайте также:  Договор субаренды нежилого помещения: образец 2020 скачать бесплатно

Бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Образец предварительного договора купли-продажи комнаты

Более детально с заполнением договора купли-продажи комнаты в коммуналке можете ознакомиться в этой статье.

Образец уведомления соседям о продаже комнаты в коммуналке

Продажа комнаты соседу

Желание купить комнату соседями по коммунальной квартире является ответом на извещение и согласие со всеми условиями покупки. При этом у всех соседей имеется равное право на приобретение. Главное сделать это правильно.

Все условия совершения сделки нужно прописать в предварительном договоре, где оформить пункт с указанием месячного срока для принятия решения других соседей.

Принципиальное значение имеет календарный месяц, который начинается от даты вручения уведомлений.

При желании только одного из соседей на выкуп комнаты по истечении этого срока можно подписывать договор сделки с теми условиями, что были прописаны в уведомлении.

Другим вариантом является желание нескольких соседей. Тогда вы вправе объявить аукцион и продать жилье тому, кто даст большую цену.

Посторонним

Перед подачей объявления о продаже комнаты, нужно обязательно сначала уведомить всех соседей. Поэтому необходимо позаботиться об извещении каждого из них.

Отказ от покупки комнаты обязательно должен заверяться нотариально либо работником органа Росреестра.

Способы извещения:

  1. Лично. Проживающим в комнатах соседям можно передать уведомления лично, но с отметкой на своем экземпляре о дате получения.
  2. Почтовым отправлением с уведомлением. На нем будет отметка о получении или отказе от вручения. От этой даты можно отсчитывать календарный месяц. Все доказательства оповещения соседей потребуется приложить в пакет документов, передаваемых в Росреестр для регистрации сделки.

Вполне вероятно, что на примете продавца имеется третье лицо, которое желает приобрести комнату. Тогда необходимо скрепить его предварительным договором. После того, как пройдет месяц и никто из соседей не объявит желание выкупить комнату, ее можно смело продавать третьему лицу.

Разъяснение моментов, связанных с согласием соседей

Загвоздкой в совершении такой сделки часто называют проблемы с получением согласия от соседей. Известить их о намерении продать комнату является обязанностью по закону. Поэтому продавец поступит незаконно при отказе от этой процедуры и сделка может быть признана несостоявшейся.

Следует уточнить, что согласия соседей по коммунальной квартире получать не нужно. Требование заключается лишь в оповещении и предложении выкупить комнату по обозначенной цене.

Для этого продавец должен уведомить о своем желании продать комнату:

  • всех соседей – собственников других комнат;
  • орган опеки и попечительства, если один из собственников других комнат лицо несовершеннолетнее или недееспособное.

Соседи могут письменно выразить свой отказ от приобретения, обязательно заверив его нотариусом. Тогда дожидаться истечения обязательного месячного срока нет необходимости. Приравнивается к отказу и ситуация, когда соседи в течение этого периода не заявили о своем желании выкупить продаваемую комнату.

Преимущественное право соседей относится только к первоочередной покупке жилплощади. Поэтому они либо могут согласиться с условиями и ценой, поставленной продавцом-соседом, либо отказаться от покупки.

Договор продажи комнаты в коммуналке

Строгой формы договоров купли-продажи законом не установлено. Поэтому оформление этого документа происходит по общепринятым нормам.

Сделка — Нужен ли нотариус?

Нотариальное заверение сделки по продаже комнаты в коммуналке не требуется, но существует ряд существенных моментов:

  • при единоличном владении комнатой в коммунальной квартире (один собственник) договор оформляется в простой письменной форме;
  • продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки;
  • комнату на праве общей совместной собственности (находящейся у супругов) можно продать по простому письменному договору. Обязательно получить согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом.

Какие потребуются документы?

Для продажи комнаты, которая является частью коммунальной квартиры, собственнику потребуется собрать ряд документов:

  • удостоверения личностей участников сделки;
  • справку о том, что в комнате никто не зарегистрирован;
  • извещение о том, что собственник намерен продать комнату, с отметками соседей о получении или отказе от получения (крайне важно, если покупатель постороннее лицо, не являющееся одним из соседей);
  • выписка из лицевого счета;
  • документы, подтверждающие право собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН, договор купли-продажи комнаты с передаточным актом);
  • если собственников продаваемой комнаты несколько, необходимо получить их нотариальное разрешение на сделку;
  • если собственник или один из собственников комнаты лицо, не достигшее совершеннолетия, потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Налог

Налогообложение продаваемой недвижимости подчиняется нормам Налогового кодекса РФ. Исчислять и уплачивать в бюджет налог с полученного дохода необходимо всем, в чьей собственности находилось имущество:

  • менее трех лет для жилья, приобретенного до 2016 года;
  • менее пяти лет для жилья, приобретенного после 2016 года.

Ставка налога составляет 13 %, но будет браться не со всей суммы полученного дохода, а с разницы после применения одного из налогового вычета по выбору продавца:

  • 1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
  • на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.

При владении комнатой более указанного срока и продаже, НДФЛ не подлежит начислению и уплате в бюджет.

Подробнее читайте здесь — Какой налог с продажи квартиры нужно заплатить физическим лицам?

Подводные камни

Среди существенных нюансов сделки по продаже комнаты в коммуналке можно назвать:

  1. Цена вопроса. Продавец может продать жилплощадь только за цену равную или выше указанной в уведомлении. Покупатель обязан обращать внимание на этот пункт. Если цена по договору окажется ниже, соседи вправе оспорить сделку.
  2. Соседи против продажи. Они могут препятствовать сделке по различным причинам, отказываться от получения извещения. Другой вариант, когда не проживают в квартире, и разыскать не представляется возможным. Без оповещения вы просто не сможете реализовать свое право на продажу комнаты.

Желательно любыми способами пытаться вручить уведомление: почтой, курьерской службой, через нотариуса и т.д. При отказе от получения будет стоять отметка об этом (почтовая служба ставит ее на почтовом уведомлении к письму). Она станет доказательством того, что вы пытались вручить, для Росреестра.

Сложнее с тем соседом, кто годами не появляется и даже может быть признан безвестно отсутствующим. Сделать это можно только в судебном порядке при отсутствии сведений о соседе в течение последнего года.

Видео: Продаем комнату без согласия соседей!

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/prodazha-kvartiry/prodazha-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire/

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Продажа комнаты в коммунальной квартире — более длинная сделка, чем обычная и немного сложнее. Именно поэтому стороны обращаются к нотариусу и неоправданно переплачивают. А ведь закон в большинстве случаев не требует обязательного удостоверения такой сделки нотариусом.

Статья обновлена 04.01. 2020 год

Эта сделку невозможно провести быстро, поскольку у других собственников комнат в коммунальной квартире есть первоочередное право покупки перед третьими лицами и равное право покупки с другими собственниками.

Давайте разберемся подробнее:

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире  и оформление сделки в общем и целом не отличается от продажи квартиры.

Необходимо  лишь соблюсти очередность в праве покупки. У соседей есть первоочередное право покупки при прочих равных условиях сделки — цены комнаты, наличие рассрочки платежа, условий освобождения, размера задатка, сроков сделки и т.д

Подробнее: Преимущественное право покупки

Жилищный кодекс Российской Федерации:
«При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют
преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским
кодексом Российской Федерации.»

В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире должен уведомить своих соседей о продаже с указанием условий сделки.

Какие условия необходимо указать?

  • Цена комнаты, задаток или аванс
  • Условия оплаты: одновременная полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа, оплата в соответствии с графиком.
  • Условия освобождения комнаты: после  полной оплаты или в иные сроки.

Условия продажи продажи нельзя менять! Иначе необходимо новое уведомление соседей.

Форма сделки. Нужен ли нотариус?

  • Если Вы владеете комнатой в коммунальной квартире единолично. Ваша сделка купли-продажи оформляется договором в простой письменной форме.
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей долевой собственности, то есть право на комнату зарегистрировано за двумя и более собственниками — сделка удостоверяется нотариусом до 31.07.2019 года. (изменения вступили в законную силу).
    После этой даты отчуждение (продажа, дарение) комнаты, находящейся в долевой собственности можно оформить договором купли-продажи в простой письменной форме при условии одновременного отчуждения долей всеми участниками по одному договору! Изменения в законе > > >
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей совместной собственности супругами — продажа комнаты оформляется договором в простой письменной форме.
  • Внимание!
  • Если за вами зарегистрирована доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире, это обстоятельство не означает, что ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.
  • Оформляйте продажу только комнаты и не нужно в договор купли-продажи включать общее имущество в коммунальной квартиры.
  • Доля  в праве на общее имущество «автоматически» переходит к новому владельцу.

Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

У всех соседей есть равное право покупки Вашей комнаты на равных условиях.

Конечно Вы вправе продать тому, кто заплатить дороже или предложит иные, более выгодные Вам условия.

Если же несколько соседей объявили о своем намерении купить комнату, объявляйте аукцион. Кто предложит лучшую цену, тот и покупает.

Все эти обстоятельства необходимо прописывать в Предварительном договоре. Помните о возврате задатка в двойном размере в случае отказа в продаже!

При продаже комнаты в коммунальной квартире собственнику другой комнаты нет необходимости предоставлять доказательства уведомления соседей в Росреестр.

Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему

Прежде чем выставлять вашу комнату на продажу на рынок недвижимости, предложите ее своим соседям.

Нередко владельцы комнат в них не проживают и связь с ними утеряна, подумайте как Вы их будете уведомлять.

Если есть  неприватизированные комнаты, принадлежащие муниципалитету, то администрацию населенного пункта так же необходимо уведомить о продаже, так как у нее так же есть первоочередное право покупки перед третьими лицами. Уведомление о продаже может рассматриваться в срок до 30 дней.

Чтобы Вам не потерять стороннего покупателя,  необходимо составить с ним Предварительный договор, в котором описать условия сделки и обязательно возможность первоочередной покупки соседями, если сроки их уведомления не превысили календарный месяц.

Форма уведомления и подробнее об уведомлении читайте > > >

Если Ваше уведомление не было доставлено адресату, то есть он его не получил, сознательно уклонился, оно Вам вернется с пометкой о поступлении в почтовое отделение адресата. От этой даты считаем календарный месяц и  можем продавать другому.

В Росреестр предоставляем квитанции на отправление корреспонденции.

Дарение микродоли

Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.

Читайте также:  Материальная ответственность работника перед работодателем в 2020 году

Сейчас  такой прием становится рискованным.

-Почему?

-После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли.

Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.

И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!

Оцените эти риски.

Полезно знать:
Иск о нарушении права на первоочередную покупку, суд начнет рассматривать только после
размещения на депозит суда суммы, равной цене сделки.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

Договор купли продажи применяется стандартный,  а вот Предварительный договор специально разработан для этой сделки.

Нужно ли включать в договор купли-продажи комнаты долю в праве на общее имущество коммунальной квартиры?
Закон не обязывает это делать!
К тому же сразу возникает необходимость удостоверения договора купли-продажи нотариусом.
Усложнять ни к чему!

  1. Точно так же как общее имущество в многоквартирном доме, так и общее имущество в коммунальной квартире переходят к собственнику комнаты «автоматически».
  2. Шаблоны договоров  > > >

Продажа комнаты в коммунальной квартире с зарегистрированными лицами

Наличие зарегистрированных в комнате лиц, не является препятствием к сделке, то есть переход права собственности  от продавца к покупателю Росреестр зарегистрирует.
Но при этом у всех зарегистрированных лиц остается право проживания, до момента снятия их с учета.
Подробнее прочтите в статье:

  • Можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами.
  • Всегда рада разъяснить. Автор
  • Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/09/01/prodazha-komnatyi-v-kommunalnoy-kvartire/

Нюансы продажи комнаты в коммунальной квартире и образец уведомления соседей

Согласно жилищному законодательству, коммунальные квартиры являются объектами долевой собственности.

Продажа комнаты требует отказа от ее покупки соседей – таких же собственников коммунальной квартиры, как и будущий продавец объекта недвижимости.

Не всегда такие собственники охотно дают отказ от преимущественной покупки либо всячески препятствуют возможной продаже по каким-то личным причинам. Однако существуют способы продать комнату, несмотря на несогласие других участников собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что такое преимущественное право покупки?

Данный вопрос регулируется двумя актами:

  • п. 6 ст. 42 ЖК РФ;
  • ст. 250 ГК РФ.

Наибольший интерес представляет норма ст. 250, конкретизирующая понятие преимущественного права и способы им воспользоваться.

Под преимущественным правом понимается возможность определенного круга лиц (в данном случае – собственников комнат в коммунальной квартире) первыми заключить договор купли-продажи части недвижимого имущества.

Договор осуществляется на тех же условиях, которые предназначены и для остальных покупателей. То есть, цена, условия оплаты и т.д.

не меняются и лица, имеющие такой приоритет, не вправе требовать изменения условий и снижения цены.

Важно! Владельцы комнат в коммунальной квартире по закону признаются долевыми собственниками.

Каждый из них имеет приоритет перед другими возможными покупателями продаваемой комнаты, а значит, должны либо купить ее первыми, либо оформить отказ от своего права на нее.

Зачем нужно уведомление?

Продавец должен уведомить своих соседей за 1 месяц до продажи комнаты (именно столько длится преимущественное право на объекты недвижимости). Если по окончанию данного срока никто из них не изъявит желание выкупить ее, комната может быть отчуждена иным лицам, не имеющим приоритетного права на ее покупку.

До того, как ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» практически полностью утратил силу (к 2020 году это произойдет со всем документом), заявление на отказ соседей-собственников от покупки было обязательным письменным документом для совершения продажи комнаты. Данное указание содержалось в ст. 24, в настоящее время не имеющей юридической силы.

Уведомление соседей-собственников – важный этап перед будущей продажей. По закону, при нарушении преимущественного права выкупа доли, договор купли-продажи может быть обжалован в судебном порядке. У соседей есть 3 месяца на подачу искового заявления с момента, когда они узнали о своем нарушенном преимущественном праве.

Если все собственники коммунальной квартиры откажутся от своего права покупки, необходимо, чтобы они письменно засвидетельствовали отказ и заверили его нотариально. После этого собственник комнаты сможет продать ее другим лицам не дожидаясь окончания месячного срока, положенного по закону.

Процедура уведомления

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире составляется в письменном виде.

Внимание! С точки зрения закона, гос.регистрация уведомления не требуется.

С практической точки зрения, многие юристы рекомендуют зарегистрировать факт наличия такого документа у нотариуса, и ниже будет рассказано, почему важно последовать этому совету. Уведомление должно содержать:

  1. данные соседа, которому направляется уведомление;
  2. информацию о собственнике комнаты в коммунальной квартире – продавце (ФИО, адрес, контактные данные);
  3. основную часть (какой долей владеет продавец, сумма продаваемой недвижимости и условия договора купли-продажи);
  4. адрес, по которому необходимо прислать ответ на уведомление;
  5. дата и подпись собственника-продавца.
  • ЕГРН, в выписке из которого будут содержаться все необходимые сведений;
  • если сведений нет, то из БТИ (для тех, кто оформил право собственности до января 1998 г.).

Какими способами нужно оповещать?

Практика выделяет два способа уведомить преимущественных покупателей о продаже комнаты:

  • уведомительным документом (в котором содержатся сведения, представленные выше);
  • телеграммой (содержание должно соответствовать уведомлению).

Как вручить?

Законодательных требований к вручению уведомления нет. Продавец может:

  • вручить его лично, убедиться, что сосед ознакомлен с уведомлением и попросить его поставить на уведомлении свою подпись;
  • заказным письмом или телеграммой;
  • передать через нотариуса (предварительно зарегистрировав у него уведомление).

Почему важен последний пункт? Нотариально переданное уведомление будет являться доказательством в пользу собственника-продавца, если возникнет судебный спор по поводу нарушенного преимущественного права. Это указано в рекомендательном письме ФНП.

Возможные сложности

Бывает так, что соседи препятствуют продаже комнаты, не смотря на то, что сами не желают приобретать ее в собственность, либо передать им уведомление невозможно в силу каких-либо жизненных обстоятельств. Ниже рассмотрены наиболее типичные проблемы и пути их решения.

Если отказываются от получения

Собственнику целесообразно поступить следующим образом:

  • при личной передаче уведомления – попросить соседа поставить на нем свою подпись;
  • нотариально заверить уведомление, о чем было сказано выше, и тогда у соседей не получится сделать вид, что никакое извещение они и в глаза не видели;
  • при отправлении заказным письмом или телеграммой датой получения извещения будет считаться день поступления письма в почтовый ящик (что документируется в почтовом отделении).

Если ответ не пришел

Справка! Если никакого ответа не поступит в течение 1 месяца, собственник имеет право начать продажу комнаты в коммунальной квартире другим лицам.

Лучше всего, если уведомление было передано через нотариуса или на нем имеется подпись соседа о том, что с условиями продажи он ознакомлен.

Собственник иногородний

В таком случае, необходимо узнать место его фактического проживания и по данному адресу направить заказное письмо или телеграмму, либо решить данную проблему через нотариуса.

Что делать, если сосед пропал?

Для начала необходимо в судебном порядке признать его безвестно пропавшим, если на то есть основания (более года никто из близких не знает его местонахождение). Как только решение суда вступит в законную силу, гражданин может смело продать комнату.

При отсутствии наследника или его отказе вступить в наследство, имущество умершего считается выморочным и переходит в собственность государства или муниципального образования. В данной ситуации, лучше направить уведомление собственнику (государственному или муниципальному органу) через нотариуса.

Как оформить отказ?

Сколько действует отказ от преимущественного права на покупку и нужно ли его оформлять в письменной форме у нотариуса? Ниже представлены ответы на эти вопросы.

Важные нюансы

У продавца есть два способа, наконец, заключить договор купли-продажи со сторонним покупателем:

  • подождать месяц и спокойно продать комнату непреимущественным покупателям, предварительно убедившись, что он сможет доказать отправку уведомления соседям;
  • получить письменный отказ от соседей по коммунальной квартире.

Отказная оформляется у нотариуса, что само по себе является платной услугой, поэтому немногие соседи соглашаются на государственную регистрацию. Если же продавец смог убедить их в оформлении, соседям – преимущественным покупателям – необходимо принести к нотариусу следующие документы:

  1. паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
  2. документы, свидетельствующие о праве собственности на комнату в коммунальной квартире;
  3. уведомление от продавца о продаже комнаты.
  4. В самом отказе указываются такие данные:

    • место составления и дата;
    • личные и паспортные данные лица, отказавшегося от покупки;
    • данные продавца;
    • сведения о продаваемой недвижимости (адрес, площадь и т.д.);
    • цена;
    • ссылка на ст. 250 ГК РФ, позволяющая воспользоваться преимущественным правом или добровольно отказаться от него;
    • подпись отказавшегося соседа;
    • подпись и печать нотариуса.

Срок его действия

Действие отказа неограниченно во времени. Исключение составляет изменение продавцом условий продажи комнаты в коммунальной квартире. В таком случае, ему придется снова уведомить соседей и снова задокументировать отказ или подождать месяц при молчании.

Можно ли продать недвижимость без согласия соседей?

  • соседи всячески мешают продать комнату другим;
  • кто-то из них выразил желание выкупить комнату, но с оформлением договора купли-продажи не спешит.

Что делать в таких ситуациях?

Как быть, если жильцы против и не оформляют отказ?

В тех случаях, когда соседи не желают оформлять отказ, но и покупать комнату не собираются, необходимо действовать юридически грамотно, чтобы в дальнейшем избежать с ними проблем.

  1. Не спешите с продажей. Подождите ровно 1 месяц с момента уведомления. Сам факт его отправления заверьте у нотариуса. Даже если прямой отказ не получен, молчание преимущественных покупателей на протяжении месяца расценивается как несогласие покупки.
  2. Не меняйте цену и условия договора купли-продажи. Изменения влекут за собой необходимость снова отправлять уведомление и ждать еще месяц до возможности ее продать.

Если жилец коммуналки изъявил желание приобрести жилплощадь, но не спешит заключать договор

Гражданское законодательство в целях обеспечения исполнения обязательств позволяет воспользоваться такой формой, как предварительный договор (ст. 429).

Справка! Если сосед выражает согласие на преимущественную покупку, но есть риск, что он будет тянуть с заключением сделки, напоминанием ему послужит предварительный договор.

Если же он заключен не был, а нечестный сосед все-таки не спешит покупать комнату, целесообразно снова обратиться к нотариусу и заключить нотариальное соглашение. В нем должны быть указаны:

  • срок заключения договора купли-продажи;
  • условия и цена;
  • подпись покупателя, которой он подтверждает свою осведомленность о лишении преимущественного права в случае, если договор не будет заключен по его вине.

Продажа комнаты в коммунальной квартире – процесс сложный, несмотря на то, что законодательство в последнее время несколько упростило эту процедуру (например, отказ не является обязательным фактом, достаточно и молчания соседей в течение месяца). Главное для продавца – составить все юридически грамотно и не пренебрегать нотариальной помощью, дабы избежать возможно судебного спора.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/zhilaya-sobstvennost/kvartira/kuplya-prodazha/instrutsiya/komnaty-v-kommunalke-obschejitii/uvedomlenie-sosedej-o-sdelke.html

Ссылка на основную публикацию